조합원입주권 동일 세대원 상속 또는 증여받아 양도시 비과세(조합원입주권 비과세 조건 및 방법)

조합원입주권 동일 세대원 상속 또는 증여받아 양도시 비과세(조합원입주권 비과세 조건 및 방법)

조합원입주권 양도 비과세 요건

올해 제 친구에게 직접 발생한 사례로 설명드리도록 하겠습니다.

재건축이 진행되는 구주택(A주택)을 보유 중인 모친이 A주택이 조합원입주권으로 전환된 후 신규주택(B주택)을 취득한 상태에서 사망하였습니다.

소득이 있는 두 명의 성인 자녀(아들, 딸)가 모친의 재산을 상속받을 예정이며, 두 자녀는 모두 무주택자입니다.

자녀들은 입주권과 주택을 공동상속받으려 했는데요.

세부담 측면에서 가장 현명한 방법은 무엇인지 알아보겠습니다.

조합원입주권 일정조건 갖추면 비과세 가능

1세대1주택 비과세 규정은 1세대가 2년 이상 보유(조정대상지역에 위치한 주택을 취득했다면 2년 이상 거주)한 주택을 양도해야 적용되며, 조합원입주권을 양도한 경우에는 적용되지 않습니다.

다만 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 상태의 주택을 팔면 비과세가 가능했는데 관리처분계획인가 후 조합원입주권을 팔면 비과세가 안되는 것은 과도한 제재인 점을 감안하여 일정 요건을 갖춘 경우 입주권도 비과세가 가능합니다.

1. 관리처분계획인가 당시 비과세 요건을 갖추고 있어야 합니다.

이때 비과세 요건이란 2년 이상 보유를 말하며, 조정대상지역 지정 후 취득했다면 보유기간 중 ​2년 이상 거주​요건도 충족해야 합니다.

즉 관리처분계획인가일 당시 2년 이상 보유하였거나, 조정대상지역 지정 후 취득한 주택이라면 관리처분계획인가일 현재 2년 이상 보유 및 거주를 해야 합니다.

위 요건을 갖춘 상태에서 아래의 2가지(가,나) 요건 중 한 가지를 충족하면 입주권도 비과세가 가능합니다.

가. 입주권 양도 당시 무주택일 것

관리처분계획인가 당시 2년 이상 보유(조정대상지역 지정 후 취득했다면 2년 이상 거주)을 갖춘 주택이 조합원입주권으로 전환되고, 해당 입주권 양도 당시 다른 주택이나 조합원입주권, 2022.1.1. 이후 취득한 분양권이 없다면​ 입주권의 차익에 대해 비과세가 적용됩니다.(소득세법 §89①4)

분양권은 2021.1.1. 이후 취득분부터 다른 주택의 비과세 여부를 판단할 때 주택 수에 포함되지만 기획재정부에서 소득세법을 개정할 때 조합원입주권 비과세가 규정되어 있는 소득세법 제89조 1항 4호의 개정을 누락해서 반영이 되지 않았다가 2021년 말 소득세법을 개정하면서 반영되었습니다.

따라서 입주권 비과세 규정을 적용할 때 관처일 당시 소득세법 89조1항3호의 요건을 갖춘 주택으로서 이후 해당 주택이 입주권으로 전환되고 입주권 양도 당시 다른 주택이나 조합원입주권, 그리고 2022.1.1. 이후 취득한 분양권이 없다면 입주권 비과세가 가능합니다.

나. 신규주택을 취득하고 3년 이내에 입주권을 양도한 경우

비과세 요건을 갖춘 입주권을 보유한 자가 신규주택을 취득하고 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 입주권을 양도해도 비과세가 적용됩니다.

신규주택을 취득하고 3년 이내에 입주권을 양도한 경우

위 사례는 2년 이상 보유한 A주택이 조합원입주권으로 전환된 후 B주택을 추가로 취득하고 3년 이내에 A입주권을 양도한 경우입니다.

비과세 요건을 갖춘 주택이 조합원입주권으로 전환되고, 이후 B주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 A입주권을 처분하면 소득세법 제89조제1항4호에 따라 A입주권은 비과세가 적용됩니다.

2. 비과세 요건을 갖춘 조합원입주권을 동일 세대원으로부터 상속받은 후 양도한 경우 비과세가 가능합니다.

관리처분계획인가일 현재 2년 이상 보유(조정대상지역 지정 후 취득한 경우 2년 이상 거주)한 주택이 조합원입주권으로 전환된 후 해당 입주권을 동일 세대원이 상속받아 양도하는 경우로서 양도 당시 다른 주택이 없다면 비과세가 가능할까요? 상속받아 양도하는 입주권을 관리처분계획인가일 현재 2년 이상 보유(조정대상지역 지정 후 취득한 경우 2년 이상 거주)한 것으로 인정받으면 비과세가 가능할 텐데요. 조합원입주권의 비과세 요건 충족 여부는 세대 단위로 판단합니다.

가. 동일 세대원이 입주권을 상속받아 양도하는 경우(비과세 가능)

피상속인이 관리처분계획인가일 당시 2년 이상 보유(조정대상지역 지정 후 취득한 경우 2년 이상 거주)한 상태에서 조합원입주권으로 전환된 후 해당 입주권을 동일 세대원이 상속받아서 양도하였고 입주권 양도 당시 다른 주택이 없다면 비과세가 가능합니다.

동일 세대원이 입주권을 상속받았다면 피상속인이 보유 및 거주한 기간과 상속인이 보유 및 거주한 기간은 통산하므로 상속인이 관리처분계획인가일 현재 2년 이상 보유 및 거주한 것으로 보아 입주권 비과세가 적용되는 것입니다.

나. 별도 세대원이 입주권을 상속받아 양도하는 경우(비과세 불가)

만일 별도 세대원이 입주권을 상속받아 양도했다면 피상속인의 보유 및 거주기간과 통산되지 않으므로 입주권 비과세는 적용되지 않습니다.

입주권이 배우자에게 상속되고, 배우자가 입주권을 양도한 경우

위 사례는 A주택을 2년 이상 보유하고 입주권으로 전환된 상태에서 해당 입주권이 배우자에게 상속되고, 배우자가 입주권을 양도한 경우입니다. A입주권이 동일 세대원에게 상속되었고, A입주권의 비과세 요건 충족 여부(관리처분계획인가일 현재 2년 이상 보유)를 판단할 때 피상속인과 상속인의 보유기간을 통산하므로 사례의 경우 배우자가 양도한 A입주권은 비과세가 가능합니다.

3. 관리처분계획인가일 현재 2년 이상 보유 및 거주한 입주권을 동일 세대원이 증여받아 양도한 경우에도 비과세가 가능합니다.

위 2에서는 관리처분계획인가일 현재 2년 이상 보유(조정대상지역 지정 후 취득 시 2년 이상 거주)한 조합원입주권을 동일 세대원이 상속받아 양도하면 비과세 여부 판단 시 피상속인의 보유 및 거주기간을 통산하므로 입주권 비과세가 가능하다고 했는데요.

관리처분계획인가일 현재 2년 이상 보유(조정대상지역 지정 후 취득 시 2년 이상 거주)한 조합원입주권을 동일 세대원에게 증여한 후 수증자가 양도해도 비과세가 적용됩니다. 이는 증여도 상속과 동일하게 처리되기 때문입니다.

조합원입주권 비과세도 세대 단위로 판단하므로 동일 세대원으로부터 조합원입주권을 증여받아 양도한 경우 증여한 배우자의 보유기간을 통산하여 입주권 비과세 특례 규정을 적용합니다.

요약 정리

조합원 입주권도 일정한 조건을 갖추면 양도 시 비과세로 할 수 있습니다.

관리처분계획인가 당시 비과세 요건을 갖추는 전제하에 양도시 무주택이고 신규주택 취득하고 3년이내 입주권을 양도해야합니다.

그리고 동일 세대원이 입주권을 상속받아 양도하는 경우 비과세 요건을 갖춘 조합원입주권을 동일 세대원으로부터 상속받은 후 양도한 경우 비과세가 가능합니다.

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