부동산 투자 성공 노하우(1부)

부동산 투자 성공 노하우(1부)

에필로그

우리는 인생을 살면서 최소 2~3번 이상은 집을 구하기 위해 이사를 한다. 첫번째는 결혼하고 신혼집 구할 때, 두번째는 자녀를 놓고 더 큰 집으로 옮길 때, 세번째는 자녀가 장가와 시집을 가고 난 후에 또는 투자로 이사하는 경우 등등 여러가지 경우가 있을 것이다.  이처럼 우리는 집을 구하기 위해 우리가 가진 거의 모든 자산을 투여하고 있다. 하지만 부동산에 대한 전문적인 지식을 가진 사람들이야 이것저것 다 따져보고 매수한다지만, 사회 초년생이나 신혼부부같은 경우는 부동산에 대한 경험도 없고 알려주는 곳도 없어서 회사가까운 곳이나 친구집 근처나 자기의 라이프가 편한 곳에 새터전을 잡곤 한다.

최근  아파트는 단순한 거주를 넘어 투자의 대상이 되고 있다. 사실 왠만한 기업 다니면서 월급 10년동안 하나도 안쓰고 모두 적금해도 서울집은 커녕 대도시 집도 사기 힘든 것이 현실이다. 이러한 현실 앞에서 아파트를 이젠 거주의 대상이 아닌 투자의 대상으로 보고  공부하고 이왕이면 오를 수 있는 아파트를 선택하는 것이 현명하다고 하겠다.

과거 10년동안 아파트 가격이 계속 우상향하다가 최근 1년동안 전국적으로 하락세를 맞이하고 있다. 주식이든 코인이든 부동산이든 저점에서 싸게 매수하고 인내의 시간을 기다리다가 비싸게 매도하는 것이 최고의 투자라고 생각된다.

지금부터 아파트 부동산 초보자도 공부해서 투자로 성공하는 방법을 설명하고자 한다.

1. 부동산 초보자 공부 시작 3단계

첫째, 부동산에 대한 기본적인 지식이 필요하므로 일단 유명하다는 부동산 관련 책을 닥치는 대로 읽는 것이 필요하다(부동산 관련 베스트셀러 서적 검색, 최소 10권정도),  둘째로 회원수가 많고 유명한 부동산 관련 카페나 블로그 글을 읽는다 셋째로 책과 카페를 통해 배운 지식을 실전에 적용하기 위해 무작정 제일 잘 아는 가까운 지역 아파트 임장가는 것이다.(부동산중개소 방문)

 

 

 

 

 

 

2. 오르는 아파트 찾는 방법

먼저 오르는 아파트를 찾을 것이 아니라 오르는 지역을 찾는 것이 마땅하다고 하겠다. 사실 그 지역이 오르는 것이지 아파트가 오르는 것은 아니다. 지역시세 가장 큰 영향을 주는 것은 수요와 공급이므로 입주물량과 미분양, 그리고 시세의 상관관계를 따지는 것이 필요하다. 요즘 전국 각 지역의 입주물량과 미분양은 인터넷 검색만해도 쉽게 알 수 있을 것이다. 그럼 입주물량이 적고 미분양이 줄어들거나 없는 지역을 찾은 다음, 그 지역의 대장아파트의 오름세를 확인하는 것이 필요하다. 대장아파트는 그 지역의 시세를 리딩하며 다른 주변 아파트의 가격까지 순차적으로 상승시켜주기때문이다.

출처: 네이버지도

3. 한 지역 내에서 투자하기 좋은 아파트와 피해야 할 아파트 구분 방법

타지역의 아파트를 매수할 수 없는 독자는 말할 것이다. 내가 사는 지역에서 오르는 아파트를 찾을 순 없는지 말이다. 각자 사정은 다르기 때문에 부득이하게 타지역의 아파트를 매수할 수 없다면 자신이 살고 있는 지역 내에서 좋은 아파트는 어떤 것인지 구분하는 방법이 필요하다.

  가. 좋은 아파트: 학군좋은 지역, 초역세권, 초품아 아파트, 1군 브랜드(자이, 현대아이파크, 래미안, 푸르지오, 포스코), 세대수 1천세대 이상, 주변 공원이나 산책로, 동별 대장아파트(평당가 높은 아파트), 학원가 밀집지역, 5년차 이내 새아파트

    ※ 위 좋은 아파트 조건중 적어도 3~4개이상 갖추고 있다면 투자로 매수하기 좋은 아파트라고 사료된다.

  나. 피해야 할 아파트: 초등학교 도보 10분 이상, 복도식, 세대수 200세대 미만, 세대당 주차가능대수 1.2미만, 아파트 주변 편의시설이 거의 없는 아파트, 아파트 근처 술집이나 모텔이 많은 곳, 듣보잡브랜드(시공순위 하위)

 

 

 

4. 아파트 환상의 매수 시점 찾는 방법

위에도 언급했다시피 모든 투자는 싸게 사서 비싸게 파는 것이다. 따라서 아파트도 예외는 아니다. 아파트도 오른 시점에 매수하는 것이 아니라 하락하는 시점에 매수하고 기다리는 것이다. 그럼 언제가 바닥인가? 이것은 전문가들도 완전 바닥을 잡긴 힘들다. 대충 무릎 밑에서 매수하라고 권하고 싶다.

그러면 언제가 무릎 밑이냐고 묻는다면 이렇게 대답하고 싶다. 자신의 감이 좋다고 믿고 매수를 서두를 것이 아니라, 먼저 데이터를 살펴보는 것이 필요하다. 초급매 매물이 없어지고 급매들이 점점 줄어들고 거래량이 늘어나는 시점이 1차 진입 타이밍이고, 그 후 미분양 지수가 줄어들고 청약 경쟁률이 점점 살아나기 시작하면서 전세가가 오르기 시작하는 시점이 2차 진입 시점이다. 1차 진입 시점보다 빨리 들어가서 초조해할 필요가 없다. 1차 시점이 끝나고 2차 시점이 도래하기 전이 딱 좋은 타이밍이라고 본다. 1차 시점이 지나면 내가 원하는 매물을 째려보고 있다가 조건을 따지고 과감하게 좋은 가격에 매수해야한다. 그리고 시간이 지나 최고의 매도 시점을 기다리면 된다.

 

5. 아파트 최고의 매도 시점 찾는 방법

 투자의 끝은 수익이다. 수익을 현실화하지 않고 그냥 집값만 올랐다고 해서 마냥 기뻐할 건 아니다. 불과 1년 전 서울과 경기, 인천 뿐만아니라 전지역이 부동산 열풍으로 가격이 엄청 올랐었다. 하지만 1년만에 고금리와 부동산과열 심리로 인해 순식 간에 고점대비 30~40% 하락한 지역이 매우 많다. 결국은 아파트로 인한 투자의 열매는 매도를 잘하는 것이다.  그러면 매도를 잘하는 황금 시점을 어떻게 알 수 있을까? 

 기본적으로 욕심을 버리면 매도를 잘 할 수 있을것이다. 투자금 대비 수익률 50~100%정도 되거나, 아파트 상승률이 매수 후 20%이상되는 경우 매도하면 투자로 상당히 잘한 것이다. 예를들어 3억짜리 아파트를 매수해서 전세기간 고려한 2년 또는 4년이 지난다음 20%수익이면 6천만원의 수익이 생긴 것이다. 4년동안 적금 넣은 것이 아마 6천만원도 안되는 가정도 많을 거라 생각된다. 그렇게 따지면 6천만원의 수익은 상당히 큰 금액이다. 매도의 황금 시점은 자신이 정한 수익의 기준에 따라 욕심을 버리고 기계적으로 하는 것이라 하겠다.

 

 

 

 

이상으로 간단하게 마치고 2부에는 좀 더 구체적인 방법을 제시하고자 합니다. 모두들 투자로 성공해서 경제적 자유를 이루는 그날까지 응원합니다.